片區(qū)掃描 江北,從一片荒蕪走來,以令人咂舌的速度,成長為如今的惠州之“芯”。這里有惠州的CBD,有惠州最高的建筑,有惠州最多的寫字樓,有惠州最高檔的酒店與商場。這里還有體育館、科技館、博物館、圖書館,以及文化藝術中心。江北片區(qū)城市化水平和房地產(chǎn)開發(fā)均處于惠州前列,作為惠州最引人矚目的片區(qū)之一,江北在一定程度上引領惠州這座城市向前發(fā)展。 圖紙上的江北 2005年11月,《惠州市江北中心區(qū)詳細規(guī)劃》獲批,江北被定位為集辦公、文化教育、商業(yè)、休閑、體育運動、居住等于一體的綜合區(qū)。作為CBD的江北中心區(qū)規(guī)劃總面積達233.5公頃,呈“一軸十區(qū)”格局。 “一軸”是指以市行政中心所在地為起點,延伸至東江對岸的城市景觀軸線,軸線控制寬度為220米。“十區(qū)”是指江北17號區(qū)的市行政中心區(qū)、市民樂園區(qū)、文化區(qū)、體育運動區(qū)、科技展示區(qū)、江北8號區(qū)的生態(tài)休閑區(qū)、江北10號區(qū)的商業(yè)服務區(qū)、江北16號區(qū)的綜合發(fā)展區(qū)、江北18號區(qū)的商務辦公區(qū)以及江北9號區(qū)的居住區(qū)10個不同的功能區(qū)。 可以說,圖紙上的江北,規(guī)劃起點已經(jīng)很高。僅憑這一點,江北吸引眾多地產(chǎn)商前來就不足為奇了。 不僅是CBD 近幾年,惠州經(jīng)濟的快速發(fā)展有目共睹。從沿江城市走向沿海城市的惠州,石化與電子產(chǎn)業(yè)兩大引擎有力促進了國民經(jīng)濟的持續(xù)增長。經(jīng)濟的增長同時增加了惠州的商務需求,這使惠州CBD的發(fā)展顯得必要而迫切。高速發(fā)展的惠州,需要建設適合自身發(fā)展的CBD,江北則擔負起了這一重任。 在房產(chǎn)調控的大背景下,毗鄰深圳的地理位置與深圳幾近飽和的地產(chǎn)市場,使得惠州江北的高檔物業(yè)可以承接深圳外溢的資金。江北CBD拔地而起的幢幢高樓,也因此擁有了外來投資需求與消費需求作支撐。在本地需求相對有限的情況下,惠州依舊發(fā)展起來了屬于自己的CBD。 目前,江北有佳兆業(yè)中心、華貿中心、雙子星大廈、德威大廈、大隆大廈、中信城市時代廣場、富力麗港中心等商務樓。中國建設銀行、中國銀行、中信銀行、東莞銀行、上海浦發(fā)銀行等眾多商業(yè)銀行進駐,中國電信、中國移動、真維斯和德賽集團等知名企業(yè)的惠州總部也云集于此。此前有統(tǒng)計稱,惠城區(qū)逾半公司在江北辦公,上下班高峰期,這里更是塞車的“重災區(qū)”。 但江北不僅是CBD,在這里,你也能尋找到生活。 徜徉于江北,映入眼簾的不僅僅是鱗次櫛比的高樓,還有綠樹成蔭和鳥語花香。這里規(guī)劃起點高,市政投入大,配套設施全。市政道路筆直寬闊,高樓林立卻毫不壓抑。公共設施完善,籃球場、健身器材等一應俱全。高檔商場與普通小店在此均可輕易找到,生活相當便利。 此外,體育館、會展中心、文化藝術中心、博物館、圖書館、科學館等可滿足市民的文化休閑需求。這些建筑造型別致、風格各異,為靚麗的江北增色不少。不少初來惠州的客人會感嘆,惠州真的好漂亮。 除了商務與居住功能,江北片區(qū)還是市政府等一些政府機關的辦公所在地,行政功能也進一步提升了該片區(qū)的價值。 在惠州不斷向北發(fā)展的過程中,商品住宅開發(fā)“北優(yōu)”的趨勢明顯,開發(fā)量大、社區(qū)檔次高是江北片區(qū)的顯著特點。 配套過硬 江北片區(qū)有廣汕公路、京九鐵路、惠博沿江公路、惠州大道等道路穿境而過,惠州火車站與江北中心區(qū)距離也不遠。片區(qū)內有惠州大道、惠民大道、三環(huán)北路等道路相通;葜荽髽、合生大橋、東江大橋和中信大橋連接起江北和下角、水口、東平等區(qū)域,未來這里還將有大橋橫跨東江,接通江北與水口。 除了體育館、博物館、科學館等市政配套,江北片區(qū)還有市民樂園、東江公園、望江公園等休閑設施及凱賓斯基、富力萬麗等五星級酒店。華貿中心、佳兆業(yè)中心、麗日購物廣場、意生廣場等城市綜合體促進了江北商圈的形成。白馬批發(fā)城、義烏小商品城等批發(fā)市場則為江北區(qū)域聚攏了人氣,增添了活力。 教育資源方面,江北片區(qū)擁有富民小學、黃岡中學惠州學校、惠州市第一中學江北分校、惠州市技工學校、惠州商業(yè)學校、惠州外貿學校等。 公共交通方面,江北片區(qū)所通公交線路較多,從江北中心區(qū)域到其他片區(qū)都較為便利。此外,惠州未來規(guī)劃有7條軌道路線,其中有4條線路經(jīng)過江北區(qū)域。有望最早通車的莞惠城際輕軌作為惠州第一條輕軌,在江北市政府對面就有出入口。輕軌或地跌的出入口人流量大,周圍往往能夠形成商業(yè)旺區(qū)。因此,城際輕軌對江北未來的發(fā)展也有深遠影響。 房企逐鹿 10年前的江北,發(fā)展還相對落后,惠州不少人有“住不過江”的觀念。如今的江北,新房交易量長期居于全市前列,價格也處在高位。 一些市民回憶,2004年之前,江北區(qū)域規(guī)模較大的小區(qū)只有城市花園、金寶·江畔花園、江北新苑等。直到2004年,合生創(chuàng)展集團進駐惠州,并以5.34億元的天價在江北拍下一塊“地王”,建起了如今名滿全市的豪宅合生帝景灣,江北區(qū)域才真正引起市民關注。 2007年9月份,國內房企的龍頭萬科通過拍賣,連續(xù)在江北拿下總建筑面積32萬平方米的商住地塊。佳兆業(yè)、華貿、宏益、光耀、德威和富力等眾多房企也紛紛來此布局,首進惠州的臺灣地產(chǎn)商八方公司,將首個項目放在了江北惠州大道旁邊。一時之間,江北片區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)可謂是熱火朝天。 一名地產(chǎn)界人士介紹,佳兆業(yè)、富力、華貿、合生創(chuàng)展等知名品牌公司在江北開發(fā)了一大批標志性建筑,江北已初步形成一定的規(guī)模和檔次。江北片區(qū)無論是開發(fā)規(guī)模還是質量,都領先于其他片區(qū),不僅有小戶型公寓、中等戶型、大戶型、復式到別墅產(chǎn)品的全系覆蓋,還包括了純洋房社區(qū)、別墅洋房復合大盤、城市綜合體等各種類型。江北樓盤由于商業(yè)附加值大而具備升值潛力,吸引了不少深圳客前來投資或置業(yè)。 如今,惠州的新建小區(qū)主要集中在中心區(qū)與三環(huán)北路兩側。樓盤開發(fā)規(guī)模大、品質高、定位也高。 中心區(qū)主要包括合生帝景灣、佳兆業(yè)中心、華貿中心等樓盤。這些樓盤售價不菲,每平方米的價格動輒過萬元。高端是中心區(qū)樓盤的核心。中心區(qū)的樓盤,特別是公寓與寫字樓的投資屬性較強,吸引了大量外地投資客。 作為江北與惠州的核心,這里的樓價未來繼續(xù)看漲。尤其是去年10月位于中心區(qū)的江北7號小區(qū)被保利集團以6.903億元的高價拿下,榮膺惠州的新“地王”,中心區(qū)的未來價值更加凸顯。 江北的三環(huán)北路兩側云集了萬科金域華庭、萬科城華府、海倫堡花園、摩卡小鎮(zhèn)、三宅一生等規(guī)模相對較大的小區(qū)。這些小區(qū)的內部環(huán)境較好、園林設計的水平較高、售價較其他片區(qū)較貴。以萬科城華府為例,開盤時帶裝修的價格就已經(jīng)達到了每平方米7500元以上。 盡管這些樓盤的投資性不及中心區(qū),但依舊有不少房子被外地客買走。購買此處萬科樓盤的一名業(yè)主說,當初買房時,旁邊不少看樓的是深圳人,有的深圳買家一出手就是兩三套。正因為此,此區(qū)域的不少小區(qū)雖然樓已售罄,但入住率不高。 目前,三環(huán)路附近小區(qū)的價格在每平方米六七千元左右。隨著三環(huán)路改造完成并升級為市政道路,未來這里的樓盤價格會更加堅挺。 邁向“大江北” 從江北中心區(qū)驅車,沿著惠民大道可到汝湖的雅居樂·白鷺湖;沿著惠州大道可到小金口的光耀·荷蘭堡等樓盤;沿惠博大道則可到沿線的各大樓盤。當上述區(qū)域的樓盤項目通過便利的交通連成一片時,“大江北”的輪廓也就出現(xiàn)了。 作為強大的發(fā)展引擎,江北憑借其強勁的輻射力,有力推動著惠州的城市發(fā)展,帶動了周邊惠博大道、小金口、汝湖等區(qū)域的開發(fā)。業(yè)界普遍認為,“大江北”是指惠博大道沿線、小金口周邊、汝湖周邊與江北中心區(qū)所構成的區(qū)域。 隨著交通網(wǎng)絡的日趨完善,大江北片區(qū)開始被置業(yè)者和開發(fā)商寄予厚望。如今,從江北中心區(qū)驅車15分鐘左右可到達汝湖;沿惠博大道驅車10余分鐘可到達博羅;三環(huán)北路的改造,也極大改善了沿線樓盤的交通條件。 世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司總經(jīng)理蘇劍認為,未來江北區(qū)域將形成三大房地產(chǎn)圈層:一是江北中心區(qū)板塊,這是以華貿中心、合生帝景灣、佳兆業(yè)中心等CBD支柱項目形成的高端型、投資型圈層;二是三環(huán)路板塊,這一帶的萬科城、中頤海倫堡等剛需項目,加強CLD住宅區(qū)圈層;三是惠博大道的依靠自然環(huán)境、資源條件等建成的橫向發(fā)展區(qū)。至于惠博沿江路板塊樓市的前景,該板塊有山有水,是高品質、擁有豐富資源條件的價值地,預期未來將成為超越三環(huán)區(qū)、成為江北區(qū)域的第二住宅區(qū)。 惠州地產(chǎn)界資深人士范忠洲認為,目前路網(wǎng)和配套在很大程度上限制了大江北片區(qū)的發(fā)展,若能改善交通及相關配套,未來三環(huán)與四環(huán)間將是主力發(fā)展區(qū)域。 在江北工作的市民,也紛紛將目光投向“大江北”。羅先生一直在江北附近尋找價格合適而又心儀的小區(qū),但遲遲沒有找到。現(xiàn)在,他開始將目光投向惠博沿線的奧林匹克花園。與江北小區(qū)每平方米動輒六七千元的價格相比,奧林匹克花園每平方米5000元,樓盤的品質與景觀也相對較好。但考慮到該小區(qū)地勢低洼、逢大雨可能水浸以及公共交通與配套設施欠完善等問題,他又有所顧慮。 “大江北”區(qū)域內的樓盤綜合品質較高,項目規(guī)模大。目前而言,這些樓盤僅能借助距離江北較近的區(qū)位優(yōu)勢,其自身配套仍有待提升。 雖然“大江北”區(qū)域的各開發(fā)商已經(jīng)有意識地在加大教育、體育、休閑和商業(yè)等配套,但居住條件的真正成熟,仍要等到所在區(qū)域完成城市化升級。屆時,相信大江北片區(qū)也將會真正成型。 |
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