上�！耙苑筐B(yǎng)老”可行性分析： “反向按揭”只能面向少數(shù)老人

　　一位老人在小區(qū)內(nèi)的健身器材上蕩秋千。 新華社 資料

陳杰

上海是全國戶籍人口老齡化最深的城市，老年人養(yǎng)老問題是上海經(jīng)濟和社會發(fā)展中最為重要的問題之一，也在長期內(nèi)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

本文介紹了上海老齡化的概況和基本趨勢，分析了戶籍老年人居住情況，并結(jié)合當(dāng)前政策熱點問題，分析了上海戶籍老人“以房養(yǎng)老”的可行性，尤其討論了“反向住房按揭”的以房養(yǎng)老模式在上海的潛力、障礙和可行性。

2015年上海戶籍老年人口

數(shù)量將突破400萬

早在1979年，上海戶籍人口65歲及以上比例就超過7.2%，在全國率先進入老齡化社會。國際上一般認(rèn)為60歲及以上人口超過10%或65歲及以上人口超過7%算進入老齡化社會。近年來上海戶籍人口老齡化呈現(xiàn)加速趨勢。

根據(jù)上海市老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的《2012年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計信息》， 2012年底上海市戶籍人口中60歲及以上人口367.32萬人，占戶籍總?cè)丝诘?5.7%，是全國同期14.3%水平的1.8倍，比2010年提高了2.7個百分點，比2005年提高了6.1個百分點；上海2012年戶籍65歲及以上人口245.27萬人，占戶籍總?cè)丝诘?7.2%，也是全國同期9.4%水平的1.8倍；上海2012年戶籍70歲及以上人口169.13萬人，占戶籍總?cè)丝诘?1.9%。

通過更細的數(shù)據(jù)分析，可以發(fā)現(xiàn)兩個問題：第一、上海全部常住人口的老齡化程度并不高，基本與全國水平相當(dāng)。如上海2010年全部2302萬常住人口中60歲及以上人口為347萬人，老齡化比例為15.07%，僅比上海2000年第五次人口普查時候的14.98%提高不到0.1個百分點，也與全國2010年13.26%的老齡化水平差別不大。這主要是過去十幾年來靠著大量青年外來人口的涌入稀釋了本地戶籍人口的老齡化。第二、上海老年人基本都是本地老人。2010年上海外來常住人口中60歲以上人口僅23萬，僅占該人群比例2.61%，只占上海全部60歲及以上常住人口的6.75%。為此，我們可以說，上海老年人養(yǎng)老問題主要是戶籍老人的養(yǎng)老問題。

上海是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，預(yù)期壽命較長，如2012年上海市戶籍人口預(yù)期壽命為82.41歲，其中男性80.18歲，女性84.67歲。但上海戶籍人口出生率長期較低，2005年以來徘徊在0.6%～0.8%之間，這些因素共同導(dǎo)致上海戶籍人口的老齡化進一步加速。

據(jù)上海民政局預(yù)測，上海戶籍人口老齡化將在2010至2020年間經(jīng)歷一個高速發(fā)展期，2015年上海戶籍老年人口數(shù)量就將突破400萬，平均每三個上海戶籍人口中，就將有一名60歲以上老人，老齡化率超過30%；在2025至2030年間達到老齡化發(fā)展的高峰。

到2030年前后，預(yù)計上海60歲及以上老年人口將超過500萬，戶籍人口比例將超過40%。尤其嚴(yán)峻的現(xiàn)實是，從2013年起，上海市新增老年人口中，80%以上將為“80后”獨生子女父母。

上海“純老年家庭”

和獨居老人家庭比例高

根據(jù)資料，2012年末上海各區(qū)縣戶籍人口老齡化比重（60歲及以上）差異不是很大，中心城區(qū)總體相對較高，列前五位的依次是靜安區(qū)、崇明縣、虹口區(qū)、黃浦區(qū)和普陀區(qū)，比重分別為29.2%、28.5%、28.0%、27.5%和27.3%，郊區(qū)老齡化相對低一些，松江、青浦區(qū)和閔行區(qū)最低，分別為22.7%、24.1%和24.2%。

需要特別注意的是，上海戶籍老年人在居住空間上存在十分普遍的“人戶分離”情況，這更給居家養(yǎng)老帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。這方面以黃浦區(qū)為突出代表，根據(jù)第六次人口普查匯總數(shù)據(jù)分析，2010年戶籍在黃浦區(qū)的60歲及以上人口應(yīng)該有14.4萬人口，但實際上常住在黃浦區(qū)的戶籍65歲及以上老年人僅有7.63萬，將近一半的老年人實際在別的區(qū)居住和養(yǎng)老。靜安、盧灣、虹口、長寧、閘北等中心城區(qū)（除了普陀區(qū)）都有這方面的突出情況，中心9個城區(qū)累計有19.5萬戶籍老年人不在戶口所在區(qū)實際居住。

相反，浦東、寶山、嘉定、松江、青浦等周邊城區(qū)則因為生活成本較低、空氣質(zhì)量較好等原因而吸引有大量中心城區(qū)戶籍老人遷來居住，9個郊區(qū)縣累計吸引15.4萬非本地區(qū)戶籍老人前來定居。這樣，在上海，即使是戶籍老年人，也存在大量異地（非戶籍所在地）居住情形，這直接會導(dǎo)致養(yǎng)老相關(guān)的公共服務(wù)資源配置錯位較嚴(yán)重的問題。

上海城市化率高，2010年戶籍老人中有87%是非農(nóng)戶口，只有13%是農(nóng)業(yè)戶口。88%居住在城鎮(zhèn)，只有12%居住在農(nóng)村。上海家庭規(guī)模小，2010年戶籍老人33%是一代人居住，31%是二代人，35%三代人，1.8%四代同堂。而又有6.58%的戶籍老人是一個人居住。

另外，2012年末上海市“純老家庭”老年人數(shù)為84.60萬人，占全部老年人口的23%，其中80歲及以上“純老家庭”老年人數(shù)21.49萬人。而獨居老年人23.35萬人，占全部老年人口的6.35%，其中孤老人數(shù)為2.57萬人。上海“純老年家庭”和獨居老人家庭比例高，更對家庭養(yǎng)老帶來更多挑戰(zhàn)。

上海老人住房面積相差大

根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，2010年上海常住人口中60歲以上老人中本地戶籍比例為93.25%，所以這里著重研究戶籍老年人的住房情況。

六普數(shù)據(jù)顯示，上海2010年時候，以戶籍老年人為戶主的家庭84%擁有自己的住房，其中53%是自建或從市場購置的新房/二手商品住宅，31%是房改房或經(jīng)適房/動遷房。老年人為戶主的家庭平均住房總面積為80.3平方米（方差為56.6平方米），中位數(shù)面積為63平方米。自有住房的老年人住房面積明顯高于租賃住房的老年人家庭，如前者住房的平均面積為87.7平方米（標(biāo)準(zhǔn)差為57.8平方米、中位數(shù)為69平方米），后者住房的平均面積僅為42.9平方米（標(biāo)準(zhǔn)差為27.8平方米、中位數(shù)為37平方米）。

出于“以房養(yǎng)老”需要以有自有產(chǎn)權(quán)房源為前提，本文將主要考察自有住房戶籍老人的住房情況�？梢园l(fā)現(xiàn)擁有自己房產(chǎn)的戶籍老人，住房面積相差大，分布不均等，2010年這部分人群人均住房面積的基尼系數(shù)達到0.362。更具體一些，住房條件相對較差的80%老年人家庭合起來占有1.2億平方米住房面積的60%，剩下40%的面積被條件最好的20%占用。

而這些家庭的住房價值更加懸殊，雖然平均價值為134.8萬元（標(biāo)準(zhǔn)差為124.2萬元），中位數(shù)就只有100萬元，而基尼系數(shù)則高達0.430。形象地來說，住房價值相對較差的80%老年人家庭合起來占有住房價值的52%，剩下48%的價值被住房價值最高的20%人群占有。

另外，根據(jù)六普數(shù)據(jù)，上海自有住房的老年人住房總體質(zhì)量較低，年代較久。比如56%的住房是1980年代之前，10%是1980-1990年，20%是1990-2000年，只有14%是2000年之后。

7種以房養(yǎng)老模式

當(dāng)前“以房養(yǎng)老”是公共政策研究熱點，尤其9月13日國務(wù)院全文頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”之后，“反向住房按揭”模式的“以房養(yǎng)老”再次成為社會各界關(guān)注焦點。

“以房養(yǎng)老”本身含義很廣，上海民政局曾經(jīng)總結(jié)過7種以房養(yǎng)老模式：

一是出售自有住房，入住養(yǎng)老機構(gòu)，以房款補貼養(yǎng)老。

二是將自有房屋出租，到養(yǎng)老機構(gòu)以租金補貼來養(yǎng)老。

三是售出較大住房，購買或租賃較小住房，用其差價養(yǎng)老。

四是將自有住房出售，再與購房者簽署長期租賃協(xié)議，仍然在原居房用購房款補貼養(yǎng)老。

五是與贍養(yǎng)人簽訂遺贈贍養(yǎng)協(xié)議，用住房價值購買終身贍養(yǎng)服務(wù)。

六是對子女承諾用現(xiàn)住房價值，采取家庭內(nèi)部的以房養(yǎng)老形式。

七是“反向住房按揭”——通過金融或房屋機構(gòu)買斷老年人自有住房產(chǎn)權(quán)，通過測算定期給予養(yǎng)老資金，老年人仍然可以在自己住房里終身居住。

首先必須指出，“以房養(yǎng)老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房養(yǎng)老”不可能適用大多數(shù)老年人，只可能是面向少數(shù)老年人的高端市場化選擇，讓少數(shù)老年人多了一個貨幣化實物資產(chǎn)以改善養(yǎng)老生活質(zhì)量的選項而已。

民政部最近也多次澄清，表示“以房養(yǎng)老”要基于個人自愿選擇，是對公共養(yǎng)老的補充，不會也不可能代替公共養(yǎng)老。其實，政府肯定也不會指望用以房養(yǎng)老來取代基本養(yǎng)老保障制度。畢竟杯水車薪，遠水不解近渴。即使美國這樣發(fā)達的金融體系下，反向住房按揭從1987年美國政府力推后發(fā)展了20多年，選擇“反向住房按揭”也就50多萬戶，2011年即使在符合苛刻標(biāo)準(zhǔn)的老年人群體中也不過2.1%。

但從筆者研究視角來看，住房反向抵押，首先是一項房地產(chǎn)政策創(chuàng)新，其次是一項金融政策創(chuàng)新，第三是刺激經(jīng)濟增長政策創(chuàng)新，最后才是養(yǎng)老政策創(chuàng)新。從具體承辦部門來看，應(yīng)該是由住建部來牽頭，銀監(jiān)會、保監(jiān)會來共同設(shè)計制定住房反向按揭產(chǎn)品及其違約保險的規(guī)章制度，并樹立相關(guān)的監(jiān)管體系。民政部在這個方面應(yīng)該是參與和配合角色，而不是主角。

綜合起來，筆者判斷，對于住房反向抵押，政府會下相當(dāng)決心去推動。因為對實現(xiàn)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展、對擴大內(nèi)需、對金融創(chuàng)新改革和推力經(jīng)濟增長都有相當(dāng)大的戰(zhàn)略意義。而增加老年人的養(yǎng)老資金來源、增加市場化養(yǎng)老選項，其實只是附帶的副產(chǎn)品作用。

上海戶籍老年人住房存量

資產(chǎn)價值規(guī)模約2.5萬億

這里結(jié)合當(dāng)前政策討論焦點，重點討論在上海實施“反向住房按揭”模式的“以房養(yǎng)老”的可能性和潛力。

利用六普數(shù)據(jù)可以推算出，2010年上海戶籍老年人房主占有住房存量總面積至少為1.4億平方米，約為上海2010年6.2億平方米住房總存量面積的23%多，總市場價值約為2萬億元，占上海住房總價值的18%，占私有化可流通住房市值的23%。而從2010到今天又過去近3年，上海房產(chǎn)單價平均升值20%，有房老年人家庭比重又有增加，這樣上海戶籍老年人住房存量資產(chǎn)價值規(guī)模約在2.5萬億元左右。

如果有1%的老年家庭志愿又符合條件可以實施“住房反向抵押”，就（下轉(zhuǎn)A31版）